以下为安信证券首席经济学家——高善文在安信证券2022年投资策略会上的演讲（根据录音资料整理）

我们知道前一段时间由于各种各样的内外政策和市场变化的原因，房地产行业面临着比较大范围的流动性短缺，并且这样的流动性短缺在一段时间里出现了不断蔓延和加剧的情形。近期随着政府政策比较明显的调整和转折，我个人认为房地产行业面临的最坏的情况应该已经过去了，在很大程度上的流动性危机最终将得到有力的控制。

房地产行业在很大程度上应该可以避免此前大家所担心的硬着陆的局面。但是尽管如此，我个人认为房地产行业。仍然面临着明显的压力、调整和转折，这些的调整和转折在宏观经济层面也将具有明显的影响。所以接下来围绕这个领域的内容想和大家做一些交流。

首先我们转入第一个领域的内容，对房地产市场的讨论。我们知道在过去这个差不多二十多年的时间里边，中国房地产市场总体上保持了高速增长的势头，并成为中国经济增长最为重要的支柱之一。对于旺盛的房地产市场需求来讲，从道理上来看的话，它不外乎来自于三个方面的力量：

一个方面是有大量的人口源源不断的流入城市，对城市的住房市场产生了持续和旺盛的需求。第二个领域是城市的居民存在着很强的愿望去改善自己的居住条件，希望住的房子更大一些，更舒适一些，各方面的硬件和软件的配置更齐全一些。那么改善性的需求在这一过程之中也是支撑房地产市场需求很重要的一个方面。

那么房地产市场需求很可能还有第三个方面就是房屋的使用有一定的寿命，特别是在在亚洲，在中国，房地产的使用寿命似乎不是那样的长，那么随着老的房屋逐渐的进入了损坏的状态，然后不再具备使用条件，在这个时候很自然的也产生了很多置换性的需求。那么这些需求合并在一起在过去很多年里边支持了在很长的时间里边儿非常旺盛的房地产市场的需求，进而的话使得房地产成为整个经济增长最重要的支柱之一。

报告节选内容如下：