《2025年莱坊财富报告》聚焦全球高净值人士（HNWI，资产≥100万美元）和超高净值人士（UHNWI，资产≥3000万美元）的财富格局、豪宅市场及投资趋势。

报告显示，全球230万高净值人群中近40%居住在美国，财富增长以北美（5.2%）和非洲（4.7%）领先；

迪拜和迈阿密豪宅市场表现突出，2020-2025年100万美元投资分别增至270万和190万美元；

44%的家族办公室计划增加房地产投资，偏好居住、物流仓储和豪宅领域；ESG因素及代际财富转移影响加剧，年轻投资者更关注可持续发展；奢侈品市场2024年平均下跌3.3%，但艺术品和高端收藏仍有结构性机会。

莱坊国际豪宅指数（PIRI 100）2024年上涨3.6%，中东（7.2%）和拉丁美洲（6.3%）领涨。

一、核心定义与数据说明

1. 关键术语

• HNWI（高净值人士）：资产净值≥100万美元（莱坊模型中≥1000万美元）。

• UHNWI（超高净值人士）：资产净值≥3000万美元（莱坊模型中≥1亿美元）。

• 豪宅：所属市场中售价前5%的物业，买家国际化。

• PIRI 100：追踪全球100个豪宅市场（金融中心、度假地等）价格走势，2024年为第18年。

二、市场观察

1. 五年趋势（2020-2025）

• 地缘政治和经济波动推动部分市场增长：2020年100万美元投资，2025年在迪拜达270万美元，迈阿密达190万美元。

• 核心驱动：通胀、利率变化、远程办公普及、税务政策调整。

1. 威胁与机遇

• 机遇：44%家族办公室计划增加房地产投资，伦敦市中心办公楼需求旺盛（62个活跃需求，需等3年），长租公寓市场潜力大（东京、巴黎等占比≤1%）。

• 挑战：债务成本高、降息不确定、住房可负担性恶化（G20成员国均未达标住房目标）。

1. 风险格局

• 主要风险：美国贸易战、通胀顽固（或停留在3%-4%）、政府赤字高企、股市泡沫（标普500前十大成分股PE达29倍）、地缘冲突。

三、富裕群体分布与趋势

1. 全球财富规模（2024年）

2. 关键特征

• 美国主导：38.7%的高净值人群集中，资产≥1亿美元者占比超40%。

• 非洲潜力：年轻人口、自然资源和基础设施改善推动，未来或成增长中心。

• 世代差异：千禧一代更关注远程办公、健康体验，房地产为首选奢侈品（29.8%）。

四、投资趋势

1. 家族办公室调查（莱坊150）

• 44%计划未来18个月增加直接房地产投资，偏好居住（14.3%）、物流仓储（13.2%）、豪宅（12.1%）。

• 主要障碍：缺乏可靠合作伙伴（23%）、税收制度严苛（20%）。

1. 商业地产机遇

• 热门领域：避险地区办公楼、欧洲零售物业、物流仓储（供应链调整驱动）、经营性房地产（学生公寓等）、ESG资产。

1. ESG演变

• 28%家族办公室已投资太阳能，29%计划投资电池存储；年轻投资者愿为环保产品多付20%。

五、高端资产市场

1. 豪宅市场（PIRI 100）

• 2024年涨幅3.6%，中东（7.2%）、拉丁美洲（6.3%）领涨。

• 前十市场：首尔（18.4%）、马尼拉（17.9%）、迪拜（16.9%）等。

1. 奢侈品市场

• 2024年平均下跌3.3%，艺术品（-18.3%）、葡萄酒（-9.1%）拖累指数。

• 亮点：20世纪80年代跑车、女性超现实主义艺术家作品升值。

关键问题

1. 全球高净值人群的地域分布有何特点，未来增长重心在哪里？

2. 答：2024年全球234万高净值人群中，北美洲占41.4%（97万人），亚洲占36.5%（85万人），美国以38.7%的占比居首。未来增长重心或在非洲，其高净值人群数量预计2024-2028年增长17.8%，年轻人口、自然资源和基础设施改善是主要驱动力。

3. 2024年全球豪宅市场的核心趋势是什么，哪些地区表现突出？

4. 答：2024年全球豪宅市场（PIRI 100）上涨3.6%，中东（7.2%）和拉丁美洲（6.3%） 领涨。表现突出的地区包括首尔（18.4%）、马尼拉（17.9%）、迪拜（16.9%），其中迪拜过去五年豪宅投资增值147%，居全球首位。

5. 家族办公室在房地产投资上的策略偏好和主要挑战是什么？

6. 答：策略偏好：44%计划未来18个月增加直接房地产投资，偏好居住（14.3%）、物流仓储（13.2%）、豪宅（12.1%），以资本增值（42%）和财富保值（23%）为目标。主要挑战：难以找到可靠合作伙伴（23%）、税收制度严苛（20%）、资产竞争激烈（19%）。

报告预览如下（末尾下载通道）：