2021年是二手房市场迎来大变革的一年，二手房价格参考制度成为全新的调控工具对市场交易和预期都产生巨大影响。尤其是将该指导价作为银行放贷标准的城市，对市场的降温力度更为明显，这也为其他未执行“指导价”或者“指导价”执行程度较松的城市提供了借鉴和指导意义。

展望2022年，中央坚持“房住不炒”定位和实现“三稳”目标的政策主基调不变，一旦有城市出现市场过热苗头，“指导价”将亮剑发挥其作用。而除此之外，“房产税”也箭在弦上，只是在当前整体市场呈降温局面的状况下，不适宜推行，但如果房地产税试点真正落地，短期内将对试点城市的房地产市场形成较为明显的冲击。

市场方面，买卖双方的观望态势会进一步缓解，随着对前期政策的消化，市场挂牌量将稳步提升，挂牌价更接近于实际成交价格，买方会加速入市步伐，交易过程摩擦减少，带动成交量的回升。同时，信贷端对刚需和合理改善性购房的支持，也会进一步调整“认房又认贷”的标准，并且缩短贷款周期。以存量房屋为主的部分一二线城市，卖旧入新的周转会进一步加快，形成联动。随着三胎支持政策的推行，卖小买大的选择将会在一些房价基数较低的城市形成趋势。

行业方面，“良性循环”成了一个新字眼，传统线下门店精简或收缩，回归服务本质；大型中介或平台兼并小型企业的趋势也会愈演愈烈。

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