7月起，全国新房销售面积同比转负增长，多数城市7、8月销售面积同比下跌；有观点认为，近期各地房贷放款时间延长，是造成楼市成交量下跌的直接原因。

我们整理相关数据发现：主要一二线城市房贷收紧时间与楼市成交量下跌之间并无对应关系。

从交易流程来看，房贷放款延长，主要影响二手房成交量，但对新房销售（网签）并无直接影响。

政策持续收紧导致购房者预期回落是楼市转冷的主要原因

上半年楼市销售强劲，背后原因是购房者对未来房价上涨的心理预期推动投资保值需求，而并非真实居住需求增长。

投资需求主要受心理预期影响。热点城市调控政策的持续收紧，导致购房者预期出现回落，因此楼市开始转冷。

我们7月初发布的半年报“推动楼市反弹的力量正在消失”中，对上述逻辑有详细阐述。当前楼市的走势，仍然符合上述判断。

领先指标显示，9月楼市未有起色，后市有继续走低可能

新房市场：开盘首日认购率、来访指数、经理指数等指标依然维持低位。

二手房市场：报价指数、经理指数同样维持低位。

四季度预测，绝大多数城市成交量同比下降，仅杭州、长沙仍有增长

新房市场：多数一二线城市9-12月成交量同比下跌10-20%。

二手房市场：各城9-12月成交量同比预计下跌10%以上，部分政策较严的城市预计将跌30%以上。

报告节选内容如下：