消费、模式和旅游转型使得文旅的投资和运营出现主题化、产业化和度假化的趋势，从而使得从买产品到买时间，从过去的地图式游览转变为主题表演系游览，观看表演、体验沉浸式项目成为主题。

这也是使得文旅项目从旅游服务到休闲度假服务的转变，从场景消费到场景下的时间消费。文旅项目从单一的旅游变成了旅游+和+旅游，娱乐、酒店、餐饮、流量等都成为旅游产业的边界和融合。

消费重构：消费产品化到主题体验化；模式重构：从景区经济到产业经济的转变；旅游转型：景区的度假化、度假区的景区化。

文旅项目的三大问题

问题一：大市场环境下的资本对行业的限制

国内融资成本高，使得运营项目的利润很难完成资本的兑现，即利率>利润率；文旅项目的投资巨大，运营利润不高使得资产价值很难短期兑现，即投资>资产。因此在投资时候更需要谨慎对待、定位准确、运营前置和设计工程的精细化。

好的定位能够降低投资风险，好的设计能够产生产品价值降低建造成本，好的运营能够提高资产价值，三者缺一不可。

问题二：盲目开发下的重建设内容，轻运营思维

过度的产品化：盲目的增加旅游产品，不考虑旅游项目运营的可能，希望所有的内容都去建设和呈现，只能导致投资大、运营难；

缺乏运营思维：靠运营产生价值的项目，必须前期植入运营思维，不能只是产品思维和投资思维，那样只能导致投入大，产出低。同时要考虑现有人群的消费特点和能力，不能想当然。

专业思维严重：作为行业内的服务企业和投资人，很多的产品设置都是自己的角度，不是游客的角度，没有在游客的视角下思考旅游产品设置。比如演艺项目的大量投资，没有考虑演艺项目成功的背后逻辑。

项目投资和建设中都要结合产品和运营思维，文旅不只是创意，更多的是持续。

问题三：定位及开发中过程中生意逻辑不清

很多项目只是关注商业逻辑，不关注生意逻辑，不关注成功项目背后的生意逻辑。比如拈花湾的成功灵山大佛已有的300万游客量的支持，新天地成功背后上海文化和时尚的支撑；南京老门东失败背后的生意逻辑不清。

项目成功借鉴时候要考虑其深层次的原因，不能只是看到表面的成功要素，否则投资又是盲目的。